Aktualności

0

Prognozy demograficzne dla naszego kraju są jednoznaczne i nie napawają optymizmem – jako społeczeństwo się starzejemy, w dodatku będzie nas coraz mniej. Główny Urząd Statystyczny już kilka lat temu prognozował, że do 2050 roku nasza populacja zmniejszy się nawet o 4,5 mln Polaków! Skala zjawiska jest więc ogromna. Pytanie jak sytuacja będzie się kształtować w największych ośrodkach, takich jak Trójmiasto i jak wpłynie to na rynek mieszkaniowy?

Robert Maraszek, członek zarządu PZFD Trójmiasto

Wyścig trwa, duzi zyskają

W większości dużych ośrodków, na obszarach metropolitalnych, liczba mieszkańców rośnie lub utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Najlepiej rozwinięte i najbardziej atrakcyjne aglomeracje w Polsce wciąż przyciągają do siebie ludzi, zwłaszcza z sąsiednich, mniej rozwiniętych regionów, a obecnie także z zagranicy. Zjawisko urbanizacji w przypadku dużych ośrodków ma się więc dobrze. Świetnym przykładem jest Aglomeracja Trójmiejska, która w ostatniej dekadzie dokonała ogromnego postępu gospodarczego, w dodatku świetnie zaczęła wykorzystywać swoje atuty związane z szeroko pojętą jakością życia.

Według raportu Urzędu Statystycznego w Gdańsku Sytuacja demograficzna województwa pomorskiego w 2018 r.  w województwie pomorskim liczba ludności systematycznie wzrasta od 2000 r. Wpływ na to miał obserwowany od wielu lat dodatni przyrost naturalny oraz dodatnie saldo migracji wewnętrznych i zagranicznych na pobyt stały. Według stanu z dnia 31 grudnia 2018 r. województwo pomorskie zamieszkiwało 2 333,5 tys. osób, o 9,3 tys. więcej niż w poprzednim roku. Tempo przyrostu ludności wyniosło 0,4%, co oznacza, że na każde 1000 mieszkańców województwa przybyły 4 osoby (tak samo jak w 2017 r.). Przyrost ludności odnotowano jeszcze tylko w województwach: małopolskim, mazowieckim i wielkopolskim. W Polsce liczba ludności zmniejszała się od 2012 r. (z wyjątkiem nieznacznego wzrostu w 2017 r.).

Województwo globalnie zyskuje nowych mieszkańców, ale przyrost nie rozkłada się oczywiście równomiernie w całym regionie. Warto przyjrzeć się w jakich konkretnie miastach i gminach jest coraz więcej ludności. I tak oto podregion gdański zyskał aż 8,1 tys. nowych mieszkańców (z 9,3 tys., których zyskało województwo), w tym powiaty gdański [+2,8 tys.], powiat kartuski [+2,3 tys.], powiat nowodworski [-0,1], powiat pucki [+1,0], powiat wejherowski [+2,2]. Z kolei analizując podregion trójmiejski, łącznie przybyło w nim 1,8 tys. mieszkańców, z czego w Gdańsku [+2,2 tys.], Sopocie [-0,3 tys.], a Gdyni [-0,2]. Ciekawostką jest Gmina Żukowo, która zyskała 1,7 tys. nowych mieszkańców – przy populacji liczącej ok. 37,5 tys. osób był to wzrost o 4,5% w ciągu roku, a przecież nie wszyscy nowi mieszkańcy meldują się na pobyt stały.

Większość nowych mieszkańców województwa osiedliła się w Trójmieście i okolicach, a będąc bardziej precyzyjnym to w Gdańsku i okolicach. Im dalej od metropolii, tym wskaźniki są gorsze. Małe i średnie miasta wyludniają się i zjawisko to będzie postępować. Duże miasta będą się z kolei powiększać i jest to właściwie ogólnoświatowy trend, który cały czas trwa. Ludzie migrują za lepszą edukacją, pracą, za jakością życia, bogatszą ofertą kulturalno-rozrywkową, także za… lepszym powietrzem. Aglomeracje, włączając w to gminy ościenne, będą więc zyskiwać, a nowi mieszkańcy będą napędzać ich rozwój.

Mieszkania są potrzebne, deweloperzy chcą budować

W tym trwającym wyścigu dużych ośrodków o nowych mieszkańców (z perspektywy rynku pracy – talenty) ważna jest sprawna współpraca miast z sektorem deweloperskim w zakresie uzgadniania głównych kierunków rozwoju i tworzenia nowej zabudowy. Dlaczego? Nowi mieszkańcy (choć nie tylko oni) generują nowe potrzeby mieszkaniowe, na które rynek musi efektywnie odpowiadać, aby „gospodarcza maszyna” mogła dobrze funkcjonować. Co istotne, oferta musi być zdywersyfikowana, ceny muszą być dostępne dla ludzi, a my, jako deweloperzy, jesteśmy ogniwem, które ma to zapewnić. Łatwo powiedzieć, trudniej zrobić, zwłaszcza, że mówimy o dużym rynku, dużych potrzebach, więc i skala wprowadzania na rynek nowych mieszkań musi być odpowiednio duża. W praktyce aktywność deweloperów jest pochodną wielu czynników, podobnie jak końcowa cena metra kwadratowego nowego lokum. Zacznijmy od gruntów. Oczywiście im lepsza lokalizacja, bliżej centrum, tym działka jest droższa. Nie bez znaczenia jest też ograniczona dostępność terenów – problem każdej dużej aglomeracji. Tutaj także samorządy mają jednak coś do powiedzenia. Efektywne wprowadzanie na rynek gruntów należących do miasta celem tworzenia nowej zabudowy (w przypadku Trójmiasta tego rodzaju przetargów nie ma tak naprawdę zbyt wiele) czy realizacja projektów w formule partnerstwa publiczno-prywatnego, mogą być pośrednimi narzędziami kreowania polityki mieszkaniowej przez samorząd. Ceny gruntów nie stanowią jednak największego wyzwania dla deweloperów. Solidne firmy są w stanie pozyskać finansowanie, a dobre skalkulowanie całego przedsięwzięcia (zwłaszcza kosztów wytworzenia/budowy), przy dobrej koniunkturze rynkowej, pozwala z sukcesem zrealizować inwestycję.

Trzeba też pamiętać, że klienci, ich potrzeby, a także możliwości finansowe są różne i tak samo różnorodna musi być oferta. Jeśli np. mówimy o nowych mieszkańcach Gdańska, to są to zazwyczaj młodzi ludzie, którzy przyjechali na studia i zostali, albo przeprowadzili się tutaj za lepszą pracą. To klienci, którzy raczej nie celują w kupno mieszkania na dolnym tarasie, blisko centrum, co najwyżej będą je tam wynajmować. Własnego (pierwszego) lokum będą oni poszukiwać w tańszej okolicy np. na południu Gdańska, gdzie ceny oscylują w granicach 6-7 tys. zł/mkw.

Potrzeba sprawnych procedur

Według ostatniego raportu JLL podaż nowych mieszkań w Trójmieście spadła rok do roku o prawie 19%. To niepokojące zjawisko, zwłaszcza, że jesteśmy w środku hossy, popyt jest duży, a nękające deweloperów w ostatnich latach koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych względnie się ustabilizowały. Działalność deweloperska wymaga nie tylko odpowiednich zasobów i know-how, ale też uzyskiwania szeregu pozwoleń w toku realizacji inwestycji czy prowadzenia niezbędnych ustaleń i konsultacji. Są to czynniki, które warunkują też w dużej mierze czas trwania danej inwestycji, a więc także możliwość efektywnego wprowadzania produktu mieszkaniowego na rynek. Mówiąc językiem branżysty – z finansowaniem czy kosztami jesteśmy w stanie sobie poradzić, ale kwestie administracyjne to niestety często hamulec dla naszej działalności. Nie jest tajemnicą, że czas uzyskiwania niezbędnych pozwoleń jest dość mocno zróżnicowany w Polsce w zależności od ośrodka. Są miasta, gdzie procedury trwają znacznie krócej, niż w Trójmieście, co wyraźnie pokazał ubiegłoroczny Ranking Miast PZFD, w którym analizie poddano 19 ośrodków. To coroczne zestawienie odpowiada na pytanie czy władze samorządowe wydają decyzje potrzebne do rozpoczęcia budowy w ustawowym terminie, a celem jest promocja dobrej współpracy deweloperów z miastami, doceniając te ośrodki miejskie, które wyróżniają się sprawną administracją. Na pierwszych 3 miejscach znalazły się odpowiednio Poznań (z wynikiem 1,78 punktu), Łódź (1,64) i Wrocław (0,97). Na 9 miejscu uplasowała się Gdynia (0,04), a dopiero na 13 miejscu Gdańsk, z ujemnym wynikiem (-0,12). Ostatnie miejsce zajęła Warszawa (-6,06!). Wyniki dają do myślenia. Nie chodzi oczywiście o to, by podkreślać niewydolność aparatu urzędniczego, ale by dostrzegać systemowe bariery i wspólnie poszukiwać dobrych dla rozwoju rynku rozwiązań, które pozwolą zmieniać tę sytuację. Jest to o tyle istotne, że lokalnie obserwujemy w ostatnich latach wydłużanie się procedur administracyjnych, co z perspektywy branży, rynku, a także końcowego klienta jest zjawiskiem niekorzystnym. W konsekwencji niepotrzebnie ograniczana jest podaż i widać to już na liczbach we wspomnianym raporcie. Z perspektywy deweloperów czas jest kluczowy. Skoro są chętni do kupowania mieszkań, inwestowania, skoro są deweloperzy, którzy chcą budować i tworzyć różnorodną ofertę, należy to dobrze wykorzystywać i duża w tym rola aparatu administracyjnego. Wygrają bowiem te miasta, które najsprawniej będą odpowiadać na potrzeby rynku.

Deweloperzy budują nie tylko mieszkania

Warto zaznaczyć, że deweloperzy nie odpowiadają tylko za budowę mieszkań. Nasze inwestycje to w dużej mierze tworzenie nowej zabudowy i tkanki miejskiej, rozwój nowych obszarów i funkcji. Na trójmiejskim rynku działa wiele firm, które od kilkunastu (a niektóre nawet od kilkudziesięciu lat!) realnie budują Trójmiasto, które odpowiadają za stworzenie ogromnej części rynku mieszkaniowego w regionie. To są lata doświadczeń, odpowiadania na zmieniającego się trendy i potrzeby rynku, podnoszenie standardów, także uczenie się i wyciąganie wniosków – jak w każdej organizacji i każdej branży. Warto też zaznaczyć, że deweloperzy w ramach realizacji swoich inwestycji wykonują często szereg prac infrastrukturalnych, drogowych. Wynika to z przepisów, choć zakres prac jest indywidualnie ustalany. Gdyby zliczyć np. długość wybudowanych lub zmodernizowanych w ten sposób przez deweloperów dróg (niejako przy okazji), okazałoby się, że mówimy o potężnych, de facto publicznych inwestycjach. Są to koszty, które deweloperzy ponoszą, ale które oczywiście stają się składową ceny końcowego produktu, dlatego tak ważny jest odpowiedni balans pomiędzy tym, co z perspektywy samorządowej/urzędniczej warto zrobić na danym terenie, a tym, co powinien bezpośrednio wykonać deweloper.

Co z tymi deweloperami nie tak?

Deweloperzy w Trójmieście nie cieszą się niestety dobrą sławą – co ciekawe jest to dość odosobniony przypadek w Polsce. Nabrzmiało tu wiele lokalnych mitów i stereotypów, które nie mają nic wspólnego z rzeczywistością, z czym na pewno, jako branża (a zwłaszcza Trójmiejski Oddział Polskiego Związku Firm Deweloperskich) musimy się zmierzyć, pokazując jak duży i pozytywny wpływ mamy na budowanie i rozwój lokalnego rynku. Jako PZFD dążymy do stworzenia forum dialogu pomiędzy sektorem publicznym (samorządowym, urzędniczym), a deweloperskim, włączając w to przedstawicieli lokalnych społeczności i aktywistów. Otwarta, merytoryczna dyskusja o kierunkach rozwoju miasta, ważnych aspektach tworzenia nowej zabudowy, czasami także rewizjach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i dopasowania ich do realiów współczesnego rynku, mogą przynieść korzyści każdej ze stron. Po stronie deweloperskiej mamy do czynienia z dużymi, doświadczonymi grupami deweloperskimi, które są w stanie rozmawiać rzeczowo o rozwoju aglomeracji i integrować działania wokół słusznych kierunków i idei, odnosząc się do nich bezpośrednio swoimi działaniami i inwestycjami.