Aktualności

0

Co jakiś czas, w odstępach kwartalnych lub miesięcznych, publikowane są raporty analizujące sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce. Opinię publiczną, co zrozumiałe, elektryzują zwłaszcza informacje dotyczące cen – czy nadal rosną, a może już spadają i jakie są przewidywania. Gdy kilka miesięcy temu wprowadzono w naszym kraju stan zagrożenia epidemicznego, w mediach pojawiły się artykuły z prognozami rychłego i dużego spadku cen. Ostatnio natknąłem się z kolei na publikacje bazujące na danych z ostatnich miesięcy, które mówią o tym, że mimo epidemii ceny w II kwartale 2020 wzrosły. Co zatem dzieje się z rynkiem mieszkaniowym? Komu wierzyć i co rzeczywiście mówią nam raporty, zwłaszcza te krótkookresowe?

Pułapka pierwsza: średnie statystyczne

Średnia wyliczana jest z cen we wszystkich segmentach mieszkań (od najtańszych po najdroższe) i nie uwzględnia, jak w danym okresie zmienia się struktura rynku.  Załóżmy, że w jednym kwartale mieszkania popularne po średnio 6.000 zł za PUM stanowiły 80% w całej puli sprzedaży, a mieszkania premium ze średnią ceną 10.000 zł pozostałe 20%. W kolejnym kwartale mieszkania popularne dalej będą sprzedawane po 6.000 zł, a premium po 10.000 zł,  jednak zmieni się struktura sprzedaży i udział mieszkań popularnych i premium będzie wynosił odpowiednio 60% i 40%. Statystyki tego kwartału wykażą wzrost cen o 11,7 % mimo, że realne ceny za 1 metr kwadratowy utrzymały się na tym samym poziomie. To jest dokładnie ta sytuacja z którą spotykamy się obecnie. Ponieważ spadek sprzedaży mieszkań popularnych w II kwartale 2020 roku był dużo większy niż mieszkań z wyższych segmentów rynku, to statystyki mówią o wzroście cen, mimo, że  w rzeczywistości uległy one ok. 2-3 % obniżce.

Pułapka druga: kwartał jest zbyt krótki

W przypadku rynku mieszkaniowego ani miesiąc, ani nawet kwartał nie są wystarczająco miarodajnym okresem, by mówić o trendach cenowych. Jak pokazuje doświadczenie, z kwartału na kwartał szybkim zmianom może ulegać popyt i podaż. Z dnia na dzień 80% klientów może wstrzymać się z zakupami a z miesiąca na miesiąc 50% firm oferujących mieszkania może zadecydować o wstrzymaniu kolejnych inwestycji. Proces zmian cen mieszkań jest jednak dużo powolniejszy. Po kryzysie finansowym 2008 roku w ciągu kolejnych 12 miesięcy spadek ilości sprzedanych mieszkań wyniósł 34%, a liczba nowo rozpoczynanych inwestycji zmalała o 70%. W tym samym czasie średnie ceny porównywalnych mieszkań spadły o 10%. Rynek potrzebował aż 5 lat by w 2013 roku ceny obniżyły się do najniższego poziomu pomiędzy 2007 a 2020 rokiem.

Pułapka trzecia: rynek wtórny

Bardzo często analiza rynku mieszkaniowego ogranicza się do mieszkań oferowanych przez deweloperów i pomija rynek wtórny, którego wpływ na kształtowanie się cen jest bardzo istotny. Szczególnie w sytuacjach kryzysowych rozproszone decyzje tysięcy pojedynczych właścicieli mają uspokajający wpływ na rynek. Pojedyncze osoby lub firmy, które przeinwestowały, mogą być zmuszone do dużych (10-30%) przecen. Jak pokazuje doświadczenie stanowią one jednak tylko margines rynku. Większość pojedynczych właścicieli, w sytuacji gdy nie może sprzedać domu czy mieszkania po dotychczasowej cenie, zachowuje się tak, jak stabilne firmy deweloperskie – wycofuje ofertę i czeka na rozwój sytuacji.  Mieszkania, w przeciwieństwie do większości towarów,  w okresach kilkuletnich nie są narażone na utratę właściwości technicznych i funkcjonalnych.